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论农村土地承包合同的解除条件

时间:2022-12-23 16:03:29|来源:网络整理|编辑:佚名|点击:

实践中,农村土地承包经营合同纠纷大量存在,其中最常见的纠纷就是发包人要求解除合同、收回土地的纠纷。传统上,由于很多此类纠纷多以租赁合同纠纷的面目进入诉讼,导致法院在审理案件中也自然而然地依据合同法的有关规定进行审理。但是,实际上,就农村土地而言,所有的租赁合同,都是土地承包经营权的租赁,属于农村土地承包法规定的土地承包经营权流转。在法律适用上,除可以适用合同法外,也要适用农村土地承包法的有关规定,法律效果也存在细微的区别。本文拟从土地承包的两种类型出发,结合合同法、农村土地承包法的规定,具体分析农村土地承包合同的解除条件。

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一、农村土地承包的类型与特征根据农村土地承包法的规定,农村土地承包分为两种类型,一种是家庭承包,一种是其他方式承包,其中家庭承包是基本的承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。家庭承包与其他方式承包有如下区别:1.承包主体不同。家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户,是以户为单位,而其他方式承包可以是本集体经济组织的个人,也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。2.承包对象不同。家庭承包适用于一般的农用地,而其他方式承包适用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。3.承包方式不同。家庭承包应当履行严格的程序,包括组成承包工作小组,制定并公布承包方案、村民会议讨论承包方案、公开组织实施承包方案、签订承包合同等程序,承包合同的内容应符合农村土地承包法的规定,并且应当采用示范合同文本,当事人的权利义务由农村土地承包法规定。其他方式承包采用招标、拍卖、公开协商等方式,只有向本集体经济组织以外的单位和个人发包才须履行村民议定程序,其合同内容当事人的权利和义务、承包期限等,由双方协商确定或通过招标、拍卖确定。可见,家庭承包与其他方式承包在特征上存在明显区别,法律对家庭承包采取了严格管制的态度,很大程度上限制当事人的意思自治,其原因是家庭承包作为农村土地基本承包方式,承担着保障农民基本生活的重要机能,如果任由当事人实行意思自治,可能导致由于交易地位、经验、知识的缺乏等产生不公平的结果,破坏农村基本经济结构。而其他方式承包则相对宽松,尤其是关于承包合同内容的规定,允许当事人通过自由协商的方式确定,也体现了此类承包作为家庭承包的补充,并不承担家庭承包的主要经济职能,而是一种普通的经济行为。据此,笔者认为,就关系当事人切身利益的合同解除而言,家庭承包和其他方式承包因其性质、作用的巨大差异,其解除条件也应该有显著区别。家庭承包应该以适用农村土地承包法为主, 而其他方式承包应该以适用合同法为主。

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二、家庭承包的合同解除条件(一)相关法律规定农村土地承包法涉及家庭承包合同解除的规定主要有:第十四条第一项发包方承担下列义务:(一)维护承包方的土地承包经营权,不得非法变更、解除承包.第二十四条承包合同生效后,发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除,也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。第二十五条国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。第二十六条承包期内,发包方不得收回承包地。承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内,承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时,承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的,有权获得相应的补偿。第二十七条承包期内,发包方不得调整承包地。承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

承包合同中约定不得调整的,按照其约定。第二十九条承包期内,承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的,应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的,在承包期内不得再要求承包土地。第三十条承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称最高法院司法解释):第五条承包合同中有关收回、调整承包地的约定违反农村土地承包法第二十六条、第二十七条、第三十条、第三十五条规定的,应当认定该约定无效。第六条因发包方违法收回、调整承包地,或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷,按照下列情形,分别处理:(一)发包方未将承包地另行发包,承包方请求返还承包地的,应予支持;(二)发包方已将承包地另行发包给第三人,承包方以发包方和第三人为共同被告,请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的,应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的,对其赔偿损失的诉讼请求,不予支持。

第八条承包方违反农村土地承包法第十七条规定,将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。前款第(二)项所称的第三人,请求受益方补偿其在承包地上的合理投入的,应予支持。第十条承包方交回承包地不符合农村土地承包法第二十九条规定程序的,不得认定其为自愿交回。(二)法律规定解读1.农村土地承包法对家庭承包合同解除采取严格限制的态度。该法第十四条第一项规定,发包方不得非法变更、解除承包合同,将变更、解除合同的条件设定为“非法”。同时第二十六条规定,承包期内,发包方不得收回承包地。第二十七条规定,承包期内,发包方不得调整承包地。上述均为各该条的第一款,而其后各款规定了发包方收回承包地的条件和程序,应该认为是对第一款的补充规定,而且是排他性的补充规定,也是解除合同的法定事由。也就是说,除此之外,发包方不能以其他理由解除合同,收回承包地。2.对于双方协议解除的合同的情形也做了严格的程序性规定。第二十九条规定,承包期内,承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的,应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的,在承包期内不得再要求承包土地。

同时,最高法院司法解释对此作了进一步的解释,其第十条规定,承包方交回承包地不符合农村土地承包法第二十九条规定程序的,不得认定其为自愿交回。除此之外,农村土地承包法和最高法院司法解释均对当事人的意思自治加以限制,农村土地承包法第五十五条规定,承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。 最高法院司法解释第五条规定:承包合同中有关收回、调整承包地的约定违反农村土地承包法第二十六条、第二十七条、第三十条、第三十五条规定的,应当认定该约定无效。3.对妇女承包地的收回做了特殊保护性规定。农村土地承包法第三十条规定,承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。4.最高法院司法解释甚至对土地管理法明确规定应收回土地的情形,也做了限制性规定。土地管理法第三十七条第二款规定,承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。但最高法院司法解释第六条规定,因发包方违法收回、调整承包地,或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷,按照下列情形,分别处理:(一)发包方未将承包地另行发包,承包方请求返还承包地的,应予支持;(二)发包方已将承包地另行发包给第三人,承包方以发包方和第三人为共同被告,请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的,应予支持。

但属于承包方弃耕、撂荒情形的,对其赔偿损失的诉讼请求,不予支持。5、即使对于严重违反法律规定改变土地用途的行为,也不得解除合同收回土地。农村土地承包法第六十条规定,承包方违法将承包地用于非农建设的,由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。 承包方给承包地造成永久性损害的,发包方有权制止,并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。最高法院司法解释第八条规定,承包方违反农村土地承包法第十七条规定,将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。该规定规定的救济方式只有停止侵害、恢复原状或者赔偿损失,并无解除合同、收回土地。综上,可以看出,从农村土地承包法及最高法院司法解释的相关规定来看,只有在承包方提前半年以书面形式通知发包方自愿交回土地和承包方全家迁入设区的市转为非农业户口的的情况下,发包方才可以解除合同,收回土地。(三)合同法关于合同解除法定事由的适用合同法关于合同解除的条件,对于家庭承包合同的解除是否有适用的余地呢?合同法第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

该条规定了合同解除的五项法定事由,以下结合家庭承包合同具体分析:1.因不可抗力,致使不能实现合同目的。农村土地承包法对此持谨慎态度。其第二十七条第二款规定,承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的,按照其约定。 从上述规定可以看出,一是即使发生自然灾害这样的不可抗力,也只能调整,而非收回;二是要遵循严格程序;三是当事人意思优先。再有一种不可抗力的是国家征用,农村土地承包法第十六条第二项规定承包人的权利包括承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿,但是国家征用、占用是行政行为,是国家直接与承承包人发生关系,不以民事承包合同解除为必要,因此,该事由不属于土地承包合同的解除的法定事由。2. 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。土地从承包承包人主要义务是保持农业用途,合理利用土地,不存在履行期限问题。就行为本身而言农村土地承包合同属于行政合同吗,抛荒行为应该是典型的以自己行为明确表示不履行主要债务的行为,最高法院司法解释对抛荒行为规定原则上不得收回土地。

体现了对于该条适用的态度。3. 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。家庭承包无偿取得,作为承包人一方无债务可言,因而该条无适用余地。4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。家庭承包合同承包人的义务,主要是:(一)维持土地的农业用途,不得用于非农建设;(二)依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害。关于违反上述义务的后果农村土地承包合同属于行政合同吗,最高法院司法解释明确规定为停止侵害、恢复原状或者赔偿损失,并无解除合同,可见该条也不能适用于土地承包合同。 5、最后一项是兜底性条款,除本文提到的土地承包法和土地管理法的规定外,尚无规定发包人可以解除合同的明确规定。

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三、其他方式承包的合同解除条件(一)相关法律规定土地承包法对其他方式承包的规定较为简略,但是关键法律条文却没有缺位,关键的是以下几条:第四十五条以其他方式承包农村土地的,应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等,由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的,承包费通过公开竞标、竞价确定;以公开协商等方式承包的,承包费由双方议定。第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。第五十六条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。最高法院司法解释的相关规定:第二十条第二款承包方流转土地承包经营权,除法律或者本解释有特殊规定外,按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。(二)其他方式承包合同解除条件解析1.农村土地承包法自身对其他方式承包的承包合同解除条件并未作出规定,但是该法第四十五条规定,当事人的权利和义务、承包期限等,由双方协商确定,为当事人约定合同解除条件留下了余地。当事人可以通过协商约定合同解除条件或者适用合同法规定的法定解除条件。

2. 合同法九十四条的规定的法定解除条件,均可以适用于其他方式承包合同。具体如下:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。如承包地因自然灾害毁损,出租人、承租人均可解除合同。(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。如承包人明确表示不支付承包金的,发包人可解除合同;发包人签订承包合同后又将土地发包给其他人并实际交付的,承包人可解除合同。(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。如承包人迟延支付租金,发包人催告后可解除合同。(4) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如承包人拒不交付土地或采取其他干扰行为导致承包人无法正常使用的土地的,或者发包人不履行合同约定的供水、供电等义务,导致土地无法正常使用的,承包人有权解除合同。(5)法律规定的其他情形。农村土地承包法对其他方式承包的合同解除权未作规定,其他法律中笔者尚未发现对其他方式承包合同赋予解除权的规定。3.可以参照适用合同法分则租赁合同的解除条件。合同法第第一百二十四条规定,本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

其他方式承包与与合同法分则规定的租赁合同最为近似,因此,一般情况下可以适用合同法关于租赁合同的规定,除非有明确排除适用的规定。其他方式承包不同于土地租赁主要体现在两点:一是关于最长期限规定。合同法第二百一十四条规定,租赁合同超过二十年的无效。这意味着超过20年的租赁合同,当事人可以随时解除。但是农村土地承包法规定,其他方式承包承包期限由当事人协商确定,此处应不适用二十年的限制,当事人要受约定期限和各类型土地承包的最长期限的约束,不得随意解除。二是关于转租解除事由的规定。合同法第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,但是土地使用权流转与此不同。依据最高人民法院司法解释第二十条第二款:承包方流转土地承包经营权,除法律或者本解释有特殊规定外,按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。而农村土地承包法第三十七条规定,采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。 可见,其他方式承包与家庭承包一样,承包经营权的流转,除转让需要经发包人同意外,转包、出租、互换以及其他方式均不需要经发包人同意。这与租赁合同转租需要出租人同意不同,因此,土地承包合同不能参照租赁合同的规定赋予发包人以承包人未经其同意将土地承包经营权转租为由解除合同的权利。

当然,如果双方将该项事由约定为合同解除条件,应该从当事人约定。此外,需要注意的是,法定合同解除权应以法律明确规定当事人享有解除合同的权利为依据,在土地使用权流转中,虽然农村土地承包法规定土地使用权未经发包人同意不得转让,但即使承包人未经发包人同意将土地承包经营权转让,其法律效果也不是发包人取得合同解除权,而是土地承包经营权转让无效。除了上述两点不同之外,其他方式承包均可参照合同法分则租赁合同部分规定的法定解除条件,具体有:(1)关于不定期租赁的规定。合同法第二百一十五条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。农村土地承包法规定其他方式承包应签订承包合同,如当事人未签订承包合同或承包合同约定租赁期限不明的,或约定承包期届满后继续使用,对方无异议的,可参照上述三条规定,视为不定期承包,其解除条件可以参照上述规定。

(2)承租人未按约定用途使用租赁物。合同法第二百一十九条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。农村土地承包法第八条规定,农村土地承包应当遵守法律、法规,保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。如承包人违反上述规定或合同约定,发包人有权解除合同。(3)承租人未按期支付租金。合同法第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本条需要注意的是,出租人合同解除权的产生,除了满足承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金外,还需具备出租人要求承租人在合理期限内支付这一前提条件,出租人不能未经要求直接解除合同。但是,如双方在合同中约定了承租人逾期支付租金,出租人享有合同解除权的,则不受此限制。其他方式承包可参照适用。(4)租赁物灭失。合同法第第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

除非发生地震、洪灾等严重自然灾害,土地承包经营权灭失的可能性较小,因此本条参照适用价值不大。但是,如遇国家征收导致土地使用权消灭,应适用集体土地征收补偿的有关规定,无解除合同的必要。当然,当事人在合同中约定以征收为合同解除条件的,应尊重当事人约定。(5)租赁物危及承租人安全健康。合同法第二百三十三条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。如存在上述情形,其他方式承包的承包人可以此为由解除合同。

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四、土地流转合同的解除条件无论是家庭承包,还是其他方式承包,承包人都有权将其土地使用权进行流转。农村土地承包法第三十二条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第四十九条规定,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定,承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书,即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权,发包方请求确认该流转无效的,应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。承包方流转土地承包经营权,除法律或者本解释有特殊规定外,按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。在土地流转合同的解除条件上,家庭承包与其他方式承包并无不同。农村土地承包法未规定土地流转合同的法定解除事由做出特殊规定,并不意味着合同无法解除,其完全可以适用合同法总则第九十三条协议解除及约定解除权、第九十四条法定解除权以及合同法分则最相类似的的有名合同予以处理。其中最为常见的流转方式是土地使用权租赁,其与租赁合同最为类似,关于租赁合同的特殊之处,与上文论及的其他方式承包与租赁合同的不同之处相同,同样应予以注意。

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